【MyGoNews 林承志/臺北報(bào)導(dǎo)】戴德梁行發(fā)表2011年11月中國住宅市場月報(bào)。報(bào)告中指出，由年初延續(xù)至今的居民銀行存款負(fù)利率局面進(jìn)一步固化，11月居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)受成本推動(dòng)及輸入性通脹影響同比升5.1%，創(chuàng)28個(gè)月新高，已超出1年期存款基準(zhǔn)利率2.6個(gè)百分點(diǎn)。面對中國國內(nèi)CPI持續(xù)走高及銀行信貸投放超標(biāo)壓力，中國央行進(jìn)一步凍結(jié)貨幣流動(dòng)性意圖明顯，宣佈12月20日起年內(nèi)第6次上調(diào)所有存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)至新高18.5%，自1985年法定存款準(zhǔn)備金率統(tǒng)一以來首次出現(xiàn)1個(gè)月內(nèi)3次上調(diào)的高頻率。預(yù)料措施將從數(shù)量上對沖多餘的流動(dòng)性，間接有助通膨預(yù)期管理及房地產(chǎn)供求關(guān)係的平衡。 

隨著人民幣升值及加息預(yù)期加劇，新興市場「熱錢」湧入壓力漸增。11月15日，中國住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國家外匯管理局聯(lián)合發(fā)佈《關(guān)於進(jìn)一步規(guī)範(fàn)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房管理的通知》，明確「境外個(gè)人在境內(nèi)限購一套用於自住的住房。在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在註冊城市購買辦公所需的非住宅房屋」?！锻ㄖ芬?guī)定，境外個(gè)人辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，還需特別提交在境內(nèi)工作超過1年的證明，以及名下在境內(nèi)無其他住房的書面承諾。此次全國範(fàn)圍內(nèi)實(shí)施的「限外令」較以往地方限外令審查更為嚴(yán)格，由「一城一套」擴(kuò)大至「一國一套」，進(jìn)一步強(qiáng)化限制境外熱錢流入樓市。 

11月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行獲得的新增信貸資金總額約1，637億元，占房地產(chǎn)開發(fā)資金月新增量26%，為今年來最低。其中國內(nèi)貸款月新增額為802億元，比10月跌23.3%，為4月新政以來最大跌幅。預(yù)料持續(xù)通膨壓力或使實(shí)施兩年之久的適度寬鬆貨幣政策轉(zhuǎn)調(diào)，2011年將實(shí)施「積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策」，銀行總體信貸投放規(guī)模及增速將繼續(xù)平穩(wěn)回落，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速亦將放緩。 

此外，從十大樣本城市住宅庫存量顯示，部分城市11月庫存剩餘量較第3季度呈上揚(yáng)趨勢。武漢受底大入市量影響，去庫存時(shí)間增至14個(gè)月;廈門庫存積壓亦受成交縮量影響漸升，市場消耗需時(shí)9月;深圳去庫存期因近兩月開發(fā)商推盤量縮減降至6.8個(gè)月;上海及長沙仍呈負(fù)庫存狀態(tài)，但庫存補(bǔ)足時(shí)間較第3季略少，分別降至1.6及1個(gè)月。 

根據(jù)DTZ戴德梁行監(jiān)測資料顯示一線城市受限購令及三套房停貸政策疊加效應(yīng)影響漸顯，11月成交量環(huán)比跌22.7%，其中廣州及深圳成交量分別環(huán)比大跌66.7%及49%，北京則因12月當(dāng)?shù)仡A(yù)售資金監(jiān)管政策實(shí)施前大批上市量及保障房集中簽約，帶動(dòng)成交升25%。二線城市受開發(fā)商推盤力度較大和購房保值預(yù)期增強(qiáng)影響，成交量繼續(xù)攀升，但漲幅少於上月，整體環(huán)比增長3.6%，其中長沙及成都市場相對活躍，分別升25.2%及15%;廈門和瀋陽成交則環(huán)比跌16.3%及12.3%。預(yù)期年底市場進(jìn)入淡季，加息及降價(jià)促銷預(yù)期下，市場觀望情緒將再度加濃。 

至於在價(jià)格方面，十大樣本城市在「限購」、「限貸」及「限外」多重政策下抗壓性高企。一、二線城市11月成交均價(jià)環(huán)比分別漲2%及3.3%。一線城市僅深圳價(jià)格因中小戶型集中成交結(jié)構(gòu)性下挫16.2%;二線城市因調(diào)控初期部分推遲入市的高價(jià)樓盤逐步釋放，價(jià)格結(jié)構(gòu)性續(xù)漲，其中瀋陽成交均價(jià)升幅相對突出，環(huán)比升6.1%。 

DTZ戴德梁行跟蹤研究北京、上海、深圳、廣州四大一線樣本城市2010年分月十大熱銷樓盤，發(fā)現(xiàn)高端專案年末成交開始放緩。11月中高端及豪宅熱銷產(chǎn)品成交套數(shù)從10月的8304套跌至11月的3010套，總成交占比(以銷售套數(shù)計(jì)算)亦回檔至44%。